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房企冲刺综合实力百强的第一步:深耕

2020-08-17 16:51:44 点击 评论

引言

2020年8月18日起,亿翰智库将举办第四届中国房地产战略峰会,届时将会发布《2020中国房企综合实力TOP200研究报告》


本文我们主要研究区域型房企,这类企业项目分布相对集中,主要通过聚焦深耕实现销售业绩的增长。因此我们将从“深耕”的角度去了解这类房企是否有实力冲击综合实力百强,涵盖企业包括老牌上市公司宋都,也包括新上市公司港龙,同样包括已提交招股书的领地三巽集团


宋都集团公司总部位于杭州,其业务布局也主要集中在杭州,2019年公司103.1亿元的销售金额,仅杭州占比就达到60.3%。从公司整体的销售分布来看,除了南宁贡献0.8%的销售份额外,其他99.2%均由长三角地区获得,其中浙江贡献88.6%的销售份额,可见公司更加注重对浙江,尤其是杭州的深耕。


从公司的新增土地储备来看,宋都对杭州,尤其是长三角地带的拿地力度较大。2019年,公司在杭州新增土地31.9万平米,其次分别在南京、宁波、淮安、舟山、绍兴和昆山获取项目。长三角地区作为我国经济发达的城市群之一,土地升值空间较高,居民需求旺盛都将有利于促进企业销售金额的增长。因此,宋都在这些城市的重点布局,预期未来能为公司带来较高的业绩增长潜力。图表:2019年宋都销售分布情况(亿元)

图表:2019年公司待开发土储分布情况(万平米)

02

领地——深耕四川的代表企业


领地是一家深耕四川的企业。从公司土地储备分布上来看,领地在四川的绵阳、眉山、乐山、成都等城市广泛布局,仅四川的土地储备就达到784.4万平米,占比达到58.9%;其中,乐山和成都的土地储备占比分别为9.8%和9.3%。其次为河南,土地储备为181.3万平米,占比13.6%;其中,驻马店的土地储备规模最高,达到153.9万平米,占总土储的11.6%。整体来看,领地的土地储备主要集中于四川、河南、贵州以及新疆,累计土地储备1162.9万平米,占比达到87.3%。


总的来说,领地的投资分布是以四川为中心,由内向外扩张。虽然目前企业销售业绩的增长主要由四川地区贡献,但我们预计未来河南地区或将成为领地业绩实现突破的又一增长极。


图表:截至2020年2月29日领地土地储备城市分布情况

图表:截至2020年2月29日领地土地储备省份分布情况

03

三巽——深耕安徽的代表企业


三巽起源于安徽,同样是典型地方企业,2020年公司提交招股书申请在联交所上市。根据公司土地储备分布情况来看,三巽的土地储备有95.3%分布在安徽,另外有4.7%位于南京。从城市分布情况来看,公司在亳州的土地储备达到166.4万平米,土储占比42%,其次分别为滁州、淮南和合肥等城市。整体来看,三巽布局的城市除了依靠当地的刚性需求外,还考虑了布局城市的城镇化发展进程,随着城镇化力度的加大以及当地产业的增长,未来更有利于为公司带来更为充足的需求,从而推动公司销售规模的增长。


值得关注的是,三巽积极发挥主动性,加大在合肥和南京等核心二线城市布局,这些城市市场需求普遍充足,是公司销售金额增长的基石。图表:截至2020年1月31日三巽土地储备城市分布情况


04

港龙——深耕江浙的代表企业


2007年港龙地产于江苏常州成立,经过多年深耕沉淀,2012年开始将布局范围扩大至长三角区域其他城市,如杭州、苏州、盐城、嘉兴、湖州等等,2018年成功进军上海,并尝试将业务版图向河南省和贵州省扩张。截止2019年12月31日,港龙土地储备总量为544.4万平米,项目总数53个,分布于全国19个城市,其中长三角区域城市17座,土地储备占比达93.9%。


2019年8月于绍兴一次性获得土地储备20万平米,2019年11月7.53亿拿下泰州市区核心优质地块,2020年1月8日,成功摘得南通海门CR19032地块,届时在南通的项目总数达12个,长三角区域的布局再度深入。截至2019年12月31日,港龙已布局上海、江苏、浙江、河南和贵州等多地60余城(在售在建),累计开发面积逾1000万平米。图表:截至2019年12月31日港龙土地储备省份分布情况


图表:截至2019年12月31日港龙土地储备城市分布情况


总的来说,根据我们统计2019年销售金额增幅较快的四家典型房企,虽说布局区域略有区别,但是有一个共同的核心就是“深耕”,正是由于对地区、对城市的深耕,使公司在当地具有较高的品牌知名度,也更熟悉当地市场,这恰恰是推动销售金额增长的核心。但同样由于深耕地区和城市的差异,让企业业绩的增长存在一定变数,而且从2020年市场恢复速度来看,长三角地区整体表现好于其他城市群,那么是否深耕长三角的房企更有机会进入综合实力百强?


其实不然!亿翰智库对企业综合实力的考察除了销售情况,还要考虑盈利能力、成长能力以及偿债能力等相关指标,不是凭借单一指标考察,所以这四家房企能否在本次进入综合实力百强还请持续关注!


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